◆期初の公表計画を大幅に上回る増収増益を達成

経営企画本部経営企画部長　山田　聡

　2006年3月期の主なトピックスを振り返ってみたい。まず4月にインベストメント事業部を設立したことが挙げられる。営業所については、主にホームプランナー事業の営業拠点として、名古屋、札幌、浜松に新設している。8月には、アパマンショップネットワークとの包括的業務提携を解消しており、これを受けて、11月に子会社CREレジデンシャルでの住居系賃貸斡旋事業を開始した。また、リーシング・マネジメント社を買収し、住居系管理事業も新たに開始している。10月には「ドッとあ〜るインベスター」サイトを開設した。12月には、コマーシャルモール博多の売却が決定している。また、ケネディクスとの資本業務提携も実施しており、合わせて総額86億円のコミットメントラインを設定した。今期に入って、5月にはジャスダック取引所よりJストックに選定された。また、認知度向上を図るため、CIを実施しており、呼称をCRE（シーアールイー）とするとともにロゴマークも変更した。

　当期の通期業績は、売上高301億42百万円（前期比133.2％）、営業利益30億17百万円（同294.2％）、経常利益29億22百万円（同279.8％）となり、期初の公表計画を大幅に上回る増収増益となったが、減損損失7億70百万円、賃料保証引当金7億50百万円を特別損失として計上したため、当期純利益は8億36百万円（同138.6％）となっている。

　連結セグメント実績として、PM事業は、売上高115億13百万円（同114.4％）、営業利益7億93百万円（同134.3％）となった。単体の倉庫系事業（コマーシャル事業）で不採算物件の絞リ込みを実施したが、育成の進んだグループ子会社が新たに連結対象に加わったことで、全体としては増収となっている。AM事業は、売上高186億28百万円（同148.2％）、営業利益34億円（同266.2％）となっている。今期よりスタートしたインベストメント事業とともに、開始後3年目を迎えたホームプランナー事業が、本格的に収益を牽引する体制に育ってきた。

　連結貸借対照表については、資産の部が315億57百万円となっており、主にインベストメント関連で開発案件の仕入れが大きく進んだことにより、棚卸資産が増加した。資金調達を主に借入金で対応したため、負債の部は222億5百万円となっている。資本の部については、第三者割当増資の実施や増益による利益剰余金の増加により、92億77百万円となった。

◆インベストメントおよびホームプランナー事業が大幅な伸張

　PM事業は、事業系（コマーシャル事業、オフィス事業、ユーティライズ事業）と住居系に分かれている。住居系は、売上高1億33百万円、売上総利益74百万円となっており、今期は売上高を10億26百万円まで伸ばしたいと考えている。コマーシャル事業については、不採算物件の絞り込みを実施した関係で、前期比でほぼ横ばいとなっている。オフィス事業およびユーティライズ事業については、順調に業績を伸ばした。AM事業では、インベストメント事業およびホームプランナー事業が大幅に伸びている。なお、その他の数字には、子会社で行っている住居系の競売、投資用マンション販売などが含まれている。

　事業別の主要数値として、PM事業のコマーシャル系事業については、不採算物件の整理による物件数の大きな増減はないが、ファンド組み入れ物件が大型化していることにより管理面積は年々増加している。オフィス系事業、スモールオフィス事業、駐車場事業、コンテナ事業については、順調に拡大している。特に駐車場事業は、ファンドと連携した大型の仕入れがあることから、今期は物件数・台数共に大きく伸びる予定である。AM事業については、ホームプランナー事業、インベストメント事業共に、今期も順調に拡大するとみている。

◆インベストメント事業による開発を強化

社長　甲斐田啓二

　2007年3月期は、売上高450億円、経常利益32億円、当期純利益16億50百万円、1株当たり配当金15円を目標としている。セグメント別売上高の予想は、PM事業が129億50百万円、AM事業が320億50百万円となっている。PM事業においては、新規事業の育成を通じて着実な収益基盤の強化を進め、加えて住居系管理事業の基盤整備に注力していく。AM事業においては、インベストメント事業部の運営基盤整備を受けて、開発案件の大型化が進んでいるため、引き続き積極的に強化していく。また、今期は、当社グループの認知度向上をテーマに掲げているため、全社経費として、広告経費、運営経費が増加する見込みである。

　PM事業については、主力のコマーシャル事業で不採算物件の整理に加え、サブリースからPM受託に新規契約の形態が移行した影響から、売上高はなだらかな推移となっているが、事業規模は管理面積が増加しているように順調に拡大している。PM事業は、当社の得意とする物流施設のプロパティーマネジメントが中心であるが、空間および遊休地の運用・活用を行うユーティライズ事業なども行っている。当事業では今期、駐車場の運営・管理の取得に注力していく方針である。加えて、レンタルオフィス事業は、収益率が高まってきているため、今期もできる限り出店していきたいと考えている。コンテナ運営事業は、稼働率85％を目標としてスタートしたが、福岡では既に85％以上となっているため、今後は90％を目指してさらなる運用収益の拡大を図っていく。

　AM事業については、インベストメント事業による開発・買い付けの強化を図っていく。開発用不動産の仕入れもスムーズに進んでいる。主な案件としては、三芳町倉庫（土地面積3,451坪、建物床面積2,616坪）、児玉上里倉庫（土地面積2,496坪、建物床面積1,109坪）、加須物流センター（土地面積2,305坪、建物床面積2,287坪）、コマーシャルパーキング天文館（土地面積591坪、建物床面積1,883坪）、三郷物流施設、千葉北CRE物流センターなどがある。物件の規模が拡大しており、ほとんどの案件でテナントを事前に設定済みである。今期下期から業績に大きく寄与するとみている。また、来期に向けて、優良な物流施設開発用地の取得も順調に進んでいるため、今期から来期にかけても、大きな伸びを期待している。この事業が伸びることにより、PM事業の管理面積が拡大し、安定収益源の拡大につながるため、優秀な人材の確保などで、さらに強化していきたい。

　ファンド事業部については、ファンド規模の拡大が順調に進んでおり、今期の運用資産残高は約300億円を見込んでいる。現在、3号ファンドの企画に入っており、組成中の流通倉庫を元に、大手証券会社とタイアップして証券化し、販売を進めていく予定である。ホームプランナー事業は、投資用アパートの販売事業となっているが、想定以上に販売件数が伸びている。今期は90億円（180件）を目標としており、足元の状況としては、契約ベースで4月が27件、5月が31件となっている。また、顧客が買いやすい環境という面で、管理形態の充実とファイナンスの整備が重要だと考えているため、ノンリコースローンの提供を開始する予定である。

◆「ドッとあ〜る賃貸」を軸にWeb展開を強化

　今後の事業戦略としては、リーシング力を武器にPMを拡大しつつ、安定基盤の確保を最大の目標としてアセットの強化を図っていく。短期的な成長要因として、不動産ファンドの運用資産拡大、大型物件の取り扱い増加、投資用アパートの建築・販売の収益寄与拡大が挙げられる。中期的には、住居系PM事業の拡大、M＆A戦略による事業規模の拡大、Web戦略を通じた営業力強化、企業認知度の向上、ファンド事業をテコにしたPM物件の獲得、グループ会社の育成・IPO、グループ拡大に対応したコンプライアンスの強化を課題として、2008年3月期の売上高600億円、営業利益50億円を目指していく。

　事業系PMにおけるテーマは「既存＋α」である。パーキングは、現在、コインパーキングを含めて900台を運営しているが、既に確定しているものを含めると1,400台になる。今期中に2,000台を実現したい。また、常に新しい運用商品を創出していくため、ユーティライズを中心とした新規ビジネスの開発を進めていく。

　事業系AMにおいては、テナント情報力を最大限に活用して物流施設の開発に取り組んでいく。住居系AMのホームプランナー事業においては、自社ブランド商品の「クレフラスト」の充実を図り、加えてノンリコースローンの商品化を確立していく。住居系PMにおいては、AM事業と連動した賃貸スキームの確立と周辺ビジネスの開発をテーマにしていく。現在、2,800戸の管理を行っているが、今期は1万戸まで増加させたい。

　当社では、新たな顧客層への拡大を目的として、不動産Webサイト「ドッとあ〜る」を運営している。現在、「ドッとあ〜る賃貸」、「ドッとあ〜るインベスター」（投資用不動産検索サイト）、「ドッとあ〜るオフィス」（賃貸オフィス検索サイト）、「ドッとあ〜るコンテナ」（賃貸コンテナ集客サイト）を展開しているが、今期は、「ドッとあ〜る賃貸」（賃貸住居検索サイト）に最大限の予算を組んで露出を進めていきたいと考えており、秋からはTVCMなども実施しながら認知度を高めていく。「ドッとあ〜る賃貸」の露出からはさまざまな相乗効果が生まれるとみており、グループ全体のイメージを向上させながら、新たな市場開拓を進めていきたい。

（平成18年6月1日・東京）