◆好調なAM事業の売上により大幅な増収

経営企画本部経営企画部長　山田　聡

　2006年9月中間期の連結業績は、売上高158億68百万円（前年同期比126.4％）、営業利益10億円（同162.6％）、経常利益7億91百万円（同104.2％）、中間純利益3億16百万円（同117.8％）で、AM事業の売上と連結子会社数の増加により大幅な増収となった。営業利益については、販管費21億60百万円（同181％）を吸収し、大幅な増益を達成している。また経常利益は営業外損益が前年同期比3億53百万円減少し、4％の増加にとどまった。特に有価証券売却益等が前中間期に計上されていたため、その差異と、現在拡大している開発型案件の借入が増加し、支払利息の増加となったことが主要因である。当期純利益については、持分法適用関連会社の除外の影響から計画数値を下回った。

　連結セグメント実績では、PM事業の売上高64億47百万円（前年同期比112.9％）、営業利益2億92百万円（同94.8％）、AM事業は売上高94億48百万円（同138％）、営業利益14億99百万円（同184.8％）となった。PM事業については主力の事業系PMは堅調に推移しており、加えて住居系PMが今中間期より加算されているため売上規模は拡大している。ただし営業利益は、住居系で先行投資の費用が発生し減少となった。AM事業では引き続き増益基調となっている。安定化したホームプランナー事業や、増加した連結子会社の収益、また当期においては、ファンド関連の売上高もAM事業の収益に寄与している。

　連結貸借対照表では、資産の部において、開発型案件の規模・件数が拡大しており、物件仕入れ増による棚卸資産の増加で資産規模は膨らんでいる。それに対応し、開発費用は主に借入れで賄っているので、負債部分も同様に拡大している。資本の部については、前期第三者割当増資の影響と増益による利益剰余金の増加が要因となっている。

◆事業別概況

　　PM事業において、事業系のコマーシャル事業は売上高42億41百万円（前年同期比100.8％）、売上総利益5億16百万円（同147.4％）、オフィス事業は売上高8億41百万円（同118.4％）、売上総利益は1億99百万円（同78.9％）、ユーティライズ事業は売上高8億90百万円（同112.3％）、売上総利益1億80百万円（同214.2％）となった。また、前下期より住居系PM事業に進出し、当期4億75百万円の売上高と1億31百万円の売上総利益が出ている。オフィス事業については、事業規模としては大きくなっているが、特に子会社の仲介で前中間期に大きな売上があり、その関係で売上総利益が78.9％で終わっている。

　AM事業においては、事業系のインベストメント事業は売上高37億64百万円（同105.3％）、売上総利益6億19百万円（同104.3％）、事業系のその他は売上高10億31百万円（同859.1％）、売上総利益7億67百万円（同924％）となっている。その他では、特にファンド事業関連のインセンティブ報酬等が大きく寄与している。住居系のインベストメント事業は売上高5億37百万円（同61.7％）、売上総利益1億11百万円（同79.2％）、ホームプランナー事業は売上高22億64百万円（同101.7％）、売上総利益4億7百万円（同144.3％）、住居系のその他は売上高18億52百万円（同3138.9％）、売上総利益2億30百万円（同920％）となった。

◆各事業の特長と今後の展開

１．事業系PM

PM事業本部プロパティマネジメント事業部長　後藤信秀

　創業以来の当社の中核となっている物流施設のPM事業は、特にリーシング力を強みとして、9月末現在での稼働率は99.2％となっている。また、オフィス系のPM事業は4年前より開始しており、グループ会社ではオフィスの仲介業も営んでいる。ユーティライズ事業は、SOHO向けレンタルオフィス、パーキング、コンテナ等の事業を行っている。

　今後の施策として、管理物件の高稼働率の維持と、天幸総建との業務提携により拡大した情報のより有効な活用を目指すとともに、高稼働率の維持とテナントリーシングの面から開発をはじめとするAM事業を支援していく。また12月より、PM部門の組織を改編し、サブリースと管理受託の業務体制を分離・特化し、特に物流施設に対する管理受託体制を強化する。

２．事業系AM

取締役ファンド事業部長　亀山忠秀
AM事業本部インベストメント事業部長　井口隆之

　当社独自の物流施設を軸とする不動産ファンドを中心に展開している。サブリースで培ったPMノウハウを活用し、物流施設を中心とする既存物件の売買または開発等を行っている。また当社グループ会社で、不動産ファンドの組成も行っており、出口戦略としては不動産ファンドを活用して安定した開発をしている。

（1）インベストメント事業（開発事業）について
　昨年4月にインベストメント事業部を発足し、物流施設を中心に取り扱っている。当初は既存物件の売買からスタートしたが、現在はコンストラクションマネジメントを含む自社での開発を強化している。その結果、第1に土地の仕入れ、第2に建物の建築、第3にリーシング並びに稼働後の施設の運営等のプロパティマネジメント、最後にその物件を不動産ファンドで運用するという一連の流れをワンストップで完結できるスタイルを確立した。ほかには類を見ない倉庫・物流、それと商業に特化した形で特長を出している。

（2）ファンド事業について
　物流施設を中心に事業を展開している。中小型の倉庫を主体とする不動産ファンドを2004年3月にスタートし、その後の大型案件も含めた物件の取り扱いによるノウハウ蓄積からファンド組成のペースが加速している。本年9月には当社開発の物流施設3物件を組み入れる不動産ファンドを組成し、当社が開発をした倉庫をファンドに組み入れるようにシフトしている。今後は年に数本ペースで組成を予定している。

３．住居系AM事業

AM事業本部ホームプランナー事業部長　城川聡

　今期は半期で44棟、計画としては155棟販売する予定で、仕入れはほぼ完了している。今後、事業エリアの拡張に加え、首都圏・東海エリアの強化を進めていきたい。また責任財産限定型のノンリコースローンの提供を始め、9月から融資を開始している。現在は、『ドッとあーるアパート経営』や『ドッとあーるインベスター』という収益物件を載せる不動産ウェブサイトからの集客をメインで行っている。今後、ウエブを活用した集客力と販売力をさらに強化していきたい。リピート率が非常に高いため、顧客管理を強化し、タイムリーに物件を提供できる形を取っていく。

４．住居系PM事業

リーシング・マネジメント社長　水野泰二

　子会社において前期より開始した新規事業であり、AM事業の強化や相乗効果をもくろんでいる。管理物件数は、9月末現在で4,559戸と前年同期末と比べ189％の伸びで推移した。3年後のビジョンとして5万戸を目標にしている。中間期では、急増する管理戸数に対応するために、管理ソフトなどの設備投資および人員の確保等に先行され、利益ベースで貢献していないが、下期に入って採算ベースに合ってきた。このまま管理戸数を増やしつつホームプランナー事業の販売にも寄与していきたい。開発部門で開発されたアパートのあっせんをグループ会社で行い、そのあっせん店舗で集客されたオーナーや物件情報により、さらに管理を取得していくという三位一体の流れが確立しつつあり、管理物件数が好調に推移している。

　また10月からは、タレントの藤井隆を起用した広告を展開しており、ウエブサイトの『ドッとあーる賃貸』を入り口として集客を強化していく。

◆2007年3月期通期業績予想

常務取締役経営企画本部長　鈴木浩喜

　期初計画に変更はない。売上高で450億円（前期比149.3％）、経常利益で32億円（同109.5％）、当期純利益で16億50百万円（同197.4％）、配当は15円（同125％）を見込んでいる。中間期は計画を若干下回る結果となったが、例年下期に数字が偏る傾向があるため、この計画差異も通期で見るとわずかなパーセンテージでしかない。

　セグメント別内訳では、PM事業が売上高129億50百万円（同112.4％）、営業利益9億20百万円（同116.0％）、AM事業売上高320億50百万円（同172.1％）、営業利益41億30百万円（同121.5％）の見通しである。

　PM事業については住居系の先行投資費用を吸収して、下期は伸びていく。

◆業績の拡大

　来期は、売上高600億円、営業利益50億円の目標を掲げているが、各事業共に順調に成長しており、この数字は十分に達成可能だと思っている。短期的にはAM事業の伸びが成長を牽引している形になっているが、AM事業は不動産市況に左右されやすいので、あまり頼りすぎてはいけない。市況を見ながら拡大していく。地道にPMの管理やリーシングの能力を高めていき、市況に左右されない強い体質の会社として基盤を築き、その上で、AM事業で大きくチャンスを見つけながら成長していきたい。

（平成18年11月29日・東京）