◆2008年3月期通期連結決算業績
経営企画部長 山田 聡
通期の連結業績は、売上高が554億23百万円（前期比13.0％増）、売上総利益が96億84百万円（同12.6％増）、営業利益が29億74百万円（同18.1％減）、経常利益が21億75百万円（同29.9％減）、当期純利益が9億13百万円（同14.3％減）となった。
売上については、自社PMのノウハウを活かした開発案件が増加し、同時に住居系PM事業の売上も増加し、増収を達成した。粗利益率は前年と同水準を維持できた。
営業利益は、事業拡大によって人件費と広告費が増加し、減益となった。経常利益は、販管費に加えて、開発物件の増加に伴う支払利息の増加により減益となった。当期純利益が経常利益より減益の幅が小さいのは、前年の特別損失がなくなったためである。
連結貸借対照表において、流動資産が増加したのは、商業施設および物流不動産等の開発型案件の増加により棚卸資産が増加したためである。開発投資は主に借入金で賄っているため、負債が増加した。純資産の増加は、増益による利益剰余金の増加による。
◆2008年3月期セグメント別概況
当社は、大別してPM事業とAM事業の2事業がある。
PM事業は、主力の事業系PMが安定的に推移し、加えて前期より開始した住居系PMの影響で、売上は前期比17.6％増となった。同時に、住居系事業の先行投資的な育成費用を投下したため、営業利益は同9.8％減となった。
AM事業は、自社PMのノウハウを活かした物流施設や商業施設の開発事業、および投資用アパート販売を行うホームプランナー事業が順調に拡大し、前期比11.5％の増収を達成した。営業利益は、事業拡大に伴う販管費の増加で同5.1％減となった。
事業系と住居系で分類すると、PM事業内において、事業系の売上は前期比1.0％減、売上総利益は同5.1％減となり、住居系の売上は同153.1％増、売上総利益は同199.2％増となった。
AM事業内においては、事業系の売上は前期比17.4％増、売上総利益は同2.2％増となり、住居系の売上は同3.6％増、売上総利益は同0.9％減となった。
事業系PM事業においては、前期に連結会社に含まれていた仲介子会社ビルバンクジャパンが、今期は連結から外れており、この売上総利益1億70百万円が差し引かれているので、コアビジネスである物流不動産のPM事業は、実質的に順調に拡大している。
住居系PM事業は、賃貸斡旋・店舗および管理共拡大し、大幅な増収増益となった。今期も倍増を予想しているので、しばらく先行投資を続けていく予定である。
事業系AM事業は、物流と商業施設の開発が主であり、前期には物件の売却に伴うAM報酬が一部、売上総利益に含まれているので、順調に利益は拡大している。
住居系AM事業は、主にホームプランナー事業で、一部マンション販売も含まれており、増収であった。ただし期末に棚卸の整理を行ったこととマンション販売の利幅が減少したことにより、若干の減益となった。
物流施設の管理面積は順調に拡大している。ホームプランナー事業は、前期122件から当期145件に増加した。インベストメント事業の不動産販売件数は、前期24件から当期14件へ減少したが、物件の大型化が進んでいる。
当期は利益面で計画を下回り、ここ数年続いていた増収増益がストップした。この要因は、第4四半期に集中している当社の開発物件が、年明けからの不動産市況の急激な悪化の影響を受けたためである。当社は、利益を優先せず、開発物件の滞留・期末の棚卸資産の増加を防いで財務バランスを強化し、営業キャッシュフローの改善に注力した。このような状況下でも、得意とする物流施設への需要、競争力や信頼については十分にあ
ると再認識できた。
この環境変化は、当社にとってチャンスであるととらえている。
◆各事業の特徴と今後の展開
社長 甲斐田啓二
当社は、PMとAMの連携を取りながら事業を進めている。
事業系PMは、日本一の物流不動産PM会社を目指している。稼働率は3月末時点で94.8％と、高い水準を保っている。管理実績は777物件、40万6,000坪である。2006年9月には、神奈川の老舗PM会社である㈱天幸総建と業務提携し、2008年8月の経営統合に向けて準備を進めている。空間の有効活用を行っている㈱ユーティライズはストレージ事業を柱に展開している。
今後の事業展開としては、ファンドとの連携および自社の管理ノウハウを活かして管理受託面積の拡大に注力する。天幸総建との経営統合で規模が大きくなるので、互いのテナント情報等を活用していく。ストレージ事業は、現在全国で約1万室を運営しているので、高い稼働率を維持しながら、チャンスがあれば出店をしていく。
当社はPM業界で第10位にあるが、経営統合が終了すると、物件が2倍以上、面積が約57万坪となり、業界第5位に浮上するであろう。上位には財閥系企業や商業施設系管理会社が含まれているので、トップまで行くにはまだまだ時間がかかると思うが、物流不動産においては他に当社に匹敵するような会社は見当たらず、実質的にリーディングカンパニーになっている。
事業系PMを日本一に導くためには、データベース化等によりPMの質を充実させ、天幸総建とのノウハウ共有により他社と差別化したサービスを提供し、多様化するオーナーのニーズに合わせた管理体制を構築していく。
事業系AMは、優良な物流不動産を市場へ安定的に供給することを目指している。子会社のCRE投資顧問では不動産ファンドの組成およびアセットマネジメントを手掛けている。
現段階で、計画中の物流不動産の延床面積は7万坪に上る。まだ案件情報は多く入ってきている状況なので、テナント優先型の開発に取り組んでいきたい。上場しているファンドに組み入れられている物流施設の坪数は、日本ロジスティクスファンド投資法人が約16万坪、産業ファンド投資法人が約5.6万坪なので、当社の7万坪は相当に大きな開発規模となる。
当事業では、物流不動産だけでなく、商業施設も取り扱っており、昨年は鹿児島で大型物件を手掛け、売上に大きく貢献した。
目標を実行するための施策として、ネットワークを活かした広範なエリア（首都圏を中心とした日本全国）で開発を行い、仕入れから売却までのワンストップサービスを確立し、優秀な人材を確保する。
住居系は、「ドッとあーる」のブランドを使った各種事業を展開している。福岡では、800坪のフロアに50エリアの賃貸ブースを持つ極めて大規模な「ドッとあーるtown」を展開している。また、昨年はJ2リーグのアビスパ福岡のスポンサーにもなった。
住居系PMでも、面積拡大と高稼働率で安定した収益を目指す。今後は、現在のテレビCMや「ドッとあーるtown」を活用して、さらにブランド認知度向上に努める。
「ドッとあーるtown」は、福岡に続いて秋葉原、吉祥寺、札幌にオープン予定である。これらは、福岡ほど大型ではないが、情報集約型の賃貸店舗として展開を続けていく。「ドッとあーる」のロゴは、福岡では76.7％の認知度があり、首都圏でも約50％まで上昇している。またウェブアクセス数は前期比170％増、反響数も同180％増となった。ブランド戦略の効果は着実に上がっていると思われる。
住居系AMは、住居系PMと連携して利益の最大化を目指す。当社はリーシング力強化に努めており、これにより長期の安定的なアパート運営が可能となるため、ホームプランナー事業で投資用アパート販売を積極的に展開する。販売供給数は順調に拡大している。
◆2009年3月期通期業績予想
売上高は680億円（前期比22.7％増）、営業利益は31億円（同4.2％増）、経常利益は24億円（同10.3％増）、当期純利益は12億円（同31.4％増）を見込んでいる。配当は、前期に引き続き20円を予定している。なお、天幸総建との経営統合による営業額は現在精査中であり、明確になり次第発表する予定である（2008年6月26日に発表済み）。
PM事業は、着実な収益基盤の確保に向け、物流不動産のPM事業のさらなる強化、住居系PM事業の育成に努める。住居系PMにおいても、着実に利益貢献を果たし、増収増益の見込みである。
AM事業は、PMノウハウを活かした当社が得意とする物流不動産の開発を安定的に行う。前期からの不動産市況の影響を受け、利益面では前期比5.7％減となる見込みである。
全社の経費については、住居系PMの新展開による人員増強により、販管費が前年同期比を上回る見込みである。
◆今後のグループ戦略
前述している天幸総建との経営統合については、この統合により、管理物件数およびクライアント数がほぼ倍増し、管理面積におけるマーケットシェアも拡大する。物流不動産のPM業界においては、マーケットリーダーの地位を確立し、物流不動産の開発事業を中心とした他の事業におけるシナジー効果の創出にも取り組んでいきたい。
事業系不動産を扱うCREブランドについては、マーケットのさまざまなデータから、PMの対象となる物件は全国で3,000万坪あると考えており、拡大する市場のシェアをさらなるスピードで獲得し、物流不動産の管理面積日本一のPM会社へ進めていきたい。
住居系不動産を扱う「ドッとあーる」ブランドについては、今後も認知度向上を図り、賃貸仲介事業を中心とし、さらなる可能性を秘めているため、さらなる収益の向上へとつなげていく。
事業系では「CRE」、住居系では「ドッとあーる」の2ブランド戦略により、今後も国内屈指の総合不動産サービスグループの構築に向けて努力していきたい。
（平成20年5月29日・東京） |
